Wohnungsmarkt in der Zange: Teure Mieten und zu wenig Neubau

Explodierende Mieten in Ballungszentren und verwaiste Häuser in ländlichen Gemeinden – beides ist Realität in Baden-Württemberg und ganz Deutschland. Der Wohnungsmarkt ist von erheblichen regionalen Unterschieden. Rund um Großstädte wie Stuttgart, Karlsruhe oder Freiburg steigen die Wohnkosten seit Jahren stark, während in dünn besiedelten Landkreisen zahlreiche Wohnungen ungenutzt bleiben. Erstmals hat der Zensus 2022 flächendeckend Daten zu Mieten geliefert: Demnach lag die durchschnittliche Nettokaltmiete in Deutschland bei etwa 7,30 Euro pro Quadratmeter, in Baden-Württemberg im Schnitt schon bei 8,10 Euro. In ländlichen Kreisen wie dem Neckar-Odenwald-Kreis zahlt man durchschnittlich nur 6 Euro, wohingegen in teuren Städten wie Stuttgart, Heidelberg oder Freiburg rund 10 Euro pro Quadratmeter fällig werden.

Die Ursachen dieser Schere sind vielschichtig. In wirtschaftsstarken Städten trifft hohe Nachfrage auf ein knappes Angebot – viele Menschen ziehen der Arbeit und Lebensqualität wegen in urbane Zentren. Doch der Neubau hält oft nicht Schritt: Begrenzte Bauflächen, langwierige Genehmigungsverfahren und zuletzt explodierende Baukosten bremsen den Wohnungsbau aus. Hinzu kommen Investoren, die auf weiter steigende Preise spekulieren, was den Druck auf dem Mietmarkt zusätzlich erhöht. Die Folgen sind spürbar: Immer mehr Haushalte müssen einen wachsenden Anteil ihres Einkommens für Miete aufwenden, und gerade Familien mit mittlerem oder geringem Einkommen finden in Großstädten kaum noch bezahlbaren Wohnraum. Gleichzeitig stehen in schrumpfenden Regionen Gebäude leer – ein Paradoxon, das Städteplaner und Kommunalpolitiker vor Herausforderungen stellt.

Die Politik versucht gegenzusteuern. Bereits vor einigen Jahren wurde in angespannten Wohnungsmärkten die Mietpreisbremse eingeführt, um allzu rasant steigende Mieten zu dämpfen. Vor allem aber setzt die Bundesregierung auf Neubau: Eigentlich sollten jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen entstehen, darunter 100.000 Sozialwohnungen. Dieses Ziel wird jedoch deutlich verfehlt. 2023 wurden lediglich rund 295.000 Wohnungen fertiggestellt – mehr als 100.000 weniger als geplant. Steigende Zinsen für Baukredite und hohe Materialkosten haben dazu geführt, dass viele Projekte gar nicht erst begonnen oder auf Eis gelegt wurden. Die Folge: Die Lücke zwischen Bedarf und Angebot wächst. Schätzungen zufolge fehlen derzeit bundesweit rund 600.000 Wohnungen, und bis 2027 könnte der Fehlbestand ohne Kurswechsel auf über 800.000 anwachsen.

Wohnungswirtschaft und Verbände schlagen Alarm. Sie fordern von der Regierung zusätzliche Anreize und Fördermittel, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Gleichzeitig appellieren Städte und Gemeinden, auch kreative Wege zu gehen: etwa durch Nachverdichtung in bestehenden Siedlungen, schnellere Bauland-Ausweisung und die Reaktivierung leerstehender Immobilien. Doch all das braucht Zeit. Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie, weist darauf hin, dass selbst im vergangenen Jahr viel zu wenig gebaut wurde: „Unterm Strich bleibt allerdings: Auch im Vorjahr wurden weniger Wohnungen gebaut, als es der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum eigentlich erfordert“, warnt er. Kurzfristig wird Wohnen daher teuer bleiben, vor allem in den Boom-Städten. Langfristig gilt als entscheidender Schlüssel, deutlich mehr neuen Wohnraum zu schaffen – damit Wohnen nicht zum unbezahlbaren Luxusgut wird und Stadt und Land nicht noch weiter auseinanderdriften.